שאלות ותשובות - שאלות ותשובות בנושא בחינות מבחן תיווך רשם המתווכים

רשאי מי שהוא אזרח או תושב ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל. לא יורשה לעבוד כמתווך מי שגילו מתחת ל-18 או מי שהגיע לפשיטת רגל. ואשר לא הורשע בעבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה, ואם ריצה עונש מאסר, עברו לפחות שלוש שנים מאז סיים לרצותו ועד הגשת הבקשה.

סעיף זה מהווה רפורמה משמעותית, והוא נועד להסדיר את היחסים בין המתווך ללקוח:
מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן הוא בעל רשיון תיווך, והלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך. לא די בפעולת התיווך עצמה, אלא חייבת להיות הזמנה בכתב, שתכלול את כל הפרטים הנדרשים בחוק. הזמנת שירותי תיווך חייבת לכלול: שם המתווך והלקוח ומספרי זהותם, סוג העסקה (מכירה/קניה/השכרה/שכירות), תיאור הנכס נשוא פעולת התיווך, מחיר מבוקש או מוצע (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך - שיכול להיות נקוב באחוזים ממחיר העסקה, וכן האם המחיר המוסכם כולל מע"מ.

בית הדין המחוזי בבאר שבע קבע לאחרונה כי סעיף שהופיע בחוזה מכירת דירה ובו התחייבות של מוכרים לשלם דמי תיווך, אינו עונה על דרישות סעיף 9 לחוק המתווכים ואינו יכול להוות תחליף להזמנה בכתב המהווה שלב ראשוני ומקדמי של התקשרות בין המתווך ללקוח, ולפיכך דחה בית המשפט את ערעורו של המתווך לדמי תיווך בהעדר הזמנה נוספת. עולה מכאן שבעוד שדרישת הכתב המהותית פונה בחוקים אחרים לשני הצדדים במידה שווה, הרי שכאן היא נוטה לכיוון הצד לחוזה המכר ולא לכיוון המתווך.

מי שעמד בהצלחה בבחינה לקראת רשיון תיווך במקרקעין ומחזיק ברשיון בר-תוקף הומצא ע"י רשמת המתווכים במקרקעין שבמשרד המשפטים, או מי שפטור מבחינה בהתאם לכללים המפורטים בחוק. מתווכים ותיקים שהינם אזרחי או תושבי מדינת ישראל ושעסקו בתיווך מקרקעין ערב קבלתו של החוק (ביום 1.4.97), רשאים לעסוק במקצוע ללא רשיון, עד שנתיים מיום קבלתו של החוק. שר המשפטים הינו השר הממונה על ביצוע החוק והוא מינה רשם מתווכים שתפקידו לתן רשיונות למתווכים במקרקעין.

מותר למתווך וללקוחו להסכים ביניהם על שירותי תיווך בלעדיים, בתנאי שתיחתם ע"י הלקוח הזמנת שירותי תיווך בה ייקבע במפורש שזו הזמנה לשירותי תיווך בלעדיים. בטופס חייבת להיות מפורטת תקופת הבלעדיות (תקופת בלעדיות איננה מוגבלת והיא נתונה למו"מ בין המתווך ללקוח). אם לא צויינה תקופת הבלעדיות ע"ג הטופס, הרי שלעניין מכירת נכס מקרקעין שהוא דירה בלבד, יראו את התקופה כמסתיימת בחלוף 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על טופס ההזמנה בבלעדיות.
המתווך במקרקעין שהינו בעל רשיון (או פטור מרשיון כחוק), זכאי לקבל דמי תיווך עבור עבודתו, ובתנאי שהוא היה ה"גורם היעיל" שהביא בסופו של דבר להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. בהתאם לפסיקת בתי המשפט, היותו של המתווך "גורם יעיל" איננה מותנית בכמות עבודת המתווך. יהא זה מספיק, למשל, שהיה זה הוא שהביא לידיעת לקוחות את מקרקעין.פרטי הנכס ומיקומו, ובעקבות זאת נחתמה בסופו של דבר עסקת המקרקעין.

החוק אינו קובע את גובה דמי התיווך. דמי התיווך הם עניין למו"מ בין המתווך ללקוחו. כלומר לא נקבע בחוק עמלה קבועה או עמלות מינימום ומקסימום, לכן, במקרים שלא יצוין גובה העמלה, ינהגו לפי המקובל עד היום - 2 אחוזים ממחיר המכירה/הקניה הכולל של הנכס בתוספת מע"מ .
במכירת זכויות בנכס מוגן %5 (מהסכום הכולל של דמי המפתח המשולמים או המוצעים ע"י הלקוח החיצוני, במידה ובעל הבית יממש את אופצית רכישת זכויות הדייר המוגן + מע"מ
הסכם מחייב לשכירת/השכרת נכס :
לתקופה של שנה בלבד - דמי שכירות של חודש אחד + מע"מ.
לתקופה קצרה משנה - %10 מסה"כ דמי השכירות המשולמים + מע"מ
לתקופה ארוכה משנה - %5 מסה"כ דמי השכירות לתקופה, כולל הארכתה עד תום 3 שנים + מע"מ.

דמי תיווך ישולמו למתווך מיד עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים (הסכם מחייב הינו זיכרון דברים או חוזה)
יש לשים לב: חובת התשלום למתווך עפ"י חוק המתווכים, הינה עם חתימת הסכם מחייב וללא כל קשר לביצוע או לסיום העסקה, כך שאם העסקה לא יצאה לפועל לאחר חתימת ההסכם, הרי שעדיין חלה חובת תשלום למתווך, כי את חלקו הוא עשה.

על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. המתווך יסייע ללקוח גם בנושאי מימון הרכישה, אם יתבקש. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית. יחד עם זאת, על קונה הנכס לוודא מידע מבנה ועו"ד באשר לעניינים של זכויות מהותי מקצועי עם מהנדס באשר לנושאי חתימת הסכם וכו'.

זיכרון דברים ו/או חוזה הם מסמכים כאלה ומומלץ, לכן, לקונה ולמוכר להיות מיוצגים ע"י עורכי דין (בהתאם לחוק בישראל אותו עו"ד יכול לייצג את הקונה ואת המוכר והוא חב חובת נאמנות כלפי שניהם).

אם שני מתווכים מסרו לאותו לקוח את אותה הכתובת ונסגרה עסקה, זה שהיה "הגורם היעיל" בין השנים הוא שיזכה בדמי התיווך.

כאשר הסכם לא יוצא לפועל מסיבות שונות (בעיות שבין המוכר והקונה למשל) גם אז זכאי המתווך לקבל את דמי התיווך. כי הוא את חלקו עשה. מרגע שנחתם זיכרון דברים או חוזה בין המוכר והקונה, סיים המתווך את עבודתו והוא זכאי לדמי התיווך. כלומר, גם אם השתבש דבר כלשהו בעסקת המכר לאחר חתימת החוזה, למתווך מגיעים דמי התיווך.
דיני זיכרון דברים: גם זיכרון דברים יכול להיות מוכר על-ידי בית משפט כחוזה מכוח החוזים, והוא יכול להיות מחייב ובתור שכזה יחויבו הצדדים לשלם דמי תיווך גם אם בסופו של דבר לא נחתם הסכם ממש .

החל מדצמבר 2004 יחוייבו מתווכי דירות, שיקבלו ממוכרי דירות זכות בלעדית למכירתן, בעריכת שתי פעולות שיווק לפחות במיכרת הדירה.

המדובר בשתיים מתוך הפעולות הבאות: פרסום בעיתון יומי על מכירת הנכס, פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל מסוים לפי בחירת הלקוח, פרסום באמצעות שילוט על ידי הצבת שלט על הנכס או על גבי לוח מודעות ציבורי, פרסום בקרב קהל לקוחות מסויים המופיע במאגר של המתווך, הזמנת רוכשים פוטנציאלים או מתווכים נוספים לבקר בנכס, הזמנתם של לפחות 5 מתווכים אחרים הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס לשתף פעולה לצורך מכירתו, או כל פעולת שיווק שתוסכם בין הצדדים. (יתכן והתוספת תשונה כך שהפרסום יתבצע בעתון יומי אחד ולא בשניים).

מתווך שלא פעל בהתאם להוראות החוק, צפוי לעונשים הקבועים בחוקי המתווכים, העונשין והגנת הצרכן, כמאסר ו/או שלילת/השעיית רשיון וכו'.

העבירות כלפי חוק המתווכים קובע לראשונה עונשים למתווכים שסרחו, לפי חומר הלקוח. הם כוללים קנס של עד 200 אלף שקל, מאסר בפועל עד שנה, אבדן רשיון לתקופה מוגבלת או לצמיתות. מונתה רשמת מטעם משרד המשפטים, שתהיה אחראית על הרשיונות והבחינות.

 חוק המתווכים קובע כי תקופת הבלעדיות, למעט לעניין דירה, לא תעלה על שנה מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה. היה והצדדים לא קבעו, בהסכם ההזמנה, את משך תקופת הבלעדיות- לא תעלה תקופת הבלעדיות על תשעה חודשים.

לגבי דירות
קובע חוק המתווכים כי תקופת הבלעדיות לא תעלה על 6 חודשים. היה והצדדים לא קבעו בהסכם את משך תקופת הבלעדיות לעניין מכר דירה- תסתיים התקופה בתום 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה.

חוק המתווכים קובע כי באם לא ביצע המתווך, בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור לעיל, פעולות שיווק, תגיע תקופת הבלעדיות לסיומה.

 על מתווך במקרקעין בבלעדיות לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מבין הפעולות המנויות להלן, סוכם כי תבוצע פעולה אחת מבין הפעולות המנויות להלן וכן פעולה נוספת עליה הוסכם בין הצדדים:
א. פרסום באמצעות שילוט
ב. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים (למשל- כזה המופיע במאגר הלקוחות של המתווך)
ג. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות
ד. פרסום בעיתון מקומי/עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח
ה. הזמנת רוכשים פוטנציאליים לבקר בנכס
ו. הזמנת חמישה מתווכים לפחות, הפעילים באותו יישוב בו מצוי הנכס, לשם שיתוף פעולה לשם מכירת הנכס.