המחוקק הסדיר את תחום התיווך בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 כדי ליצור כללים ברורים בעניין פעילות מתווכים וזכאותם לדמי תיווך. בכתבה זו נסקור כמה מהסעיפים המרכזיים בחוק.

איך למנוע הפסד דמי תיווך?
סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע מספר תנאים, שבעת קיומם במצטבר זכאי המתווך לקבל דמי תיווך – הצטיידות ברישיון תיווך כדין, התקשרות בהסכם תיווך בר תוקף והיות המתווך "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

מהו ה"גורם היעיל"?
השאלה אם פעולת המתווך הייתה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות החוזית, נבחנת בכל מקרה על-פי נסיבותיו העובדתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית.

מידע מהותי ומשמעותו
סעיף בעייתי אחר נוגע לחובת ההגינות והזהירות של המתווך. החוק קובע שמתווך במקרקעין יפעל במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים ראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס. סעיף המידע המהותי מעורר שאלות כבדות חשובות כמו: מהו בדיוק מידע מהותי? האם יש להטיל על המתווך את האחריות לפגמים מהותיים שיש בנכס, ואשר המוכר משתדל להסתיר? ועוד.

חשיבות הזמנה בכתב
תנאי מקדמי נוסף, לזכאות לדמי תיווך הוא עמידה בתנאי סעיף 9 לחוק המתווכים הקובע כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. דרישת הכתב נועדה לקבוע בבירור, אם "הלקוח" אכן התחייב כלפי המתווך ובאילו תנאים. בפועל, גם אם לא הוכח קיומו של הסכם בכתב, אין די בכך כדי לדחות את תביעת המתווך לתשלום דמי תיווך.

האם החוק פתר את בעיית תשלום דמי התיווך באופן מלא?
התשובה היא לא. מקרים רבים עדיין מגיעים לפתחם של בתי המשפט בסוגיית התיווך בכלל ובזכאות לדמי תיווך בפרט. יש מקרים בהם המתווך זכאי לדמי התיווך וישנם מצבים בהם הלקוחות חשים, כי שכר המתווך אינו מוצדק בנסיבות המסוימות, או שהם הולכו שולל על ידי מתווך.

לסיכום, סוגיות רבות סביב חוק המתווכים עדיין נותרו פתוחות והן נתונות לשיקול דעת בית המשפט, ביניהם: סוגיות הקשורות לחובת ההגינות, הזהירות, המיומנות, הנאמנות וחובת הגילוי המלא כלפי הלקוח, בלעדיות ותנאי סיומה ועוד.