מורן (השמות במאמר בדויים), ביקשה לרכוש דירה בתל-אביב.
לשם כך פנתה למשרד תיווך.
יובל הינו מנהל ובעל מניות במשרד,
והינו מתווך מורשה למתן שירותי תיווך במקרקעין
(לשם הנוחות נקרא למשרד וליובל, ביחד: "המתווך").

יובל נתן לגיא, עובד המשרד, לטפל בעניינה של מורן,
וזה פגש אותה והחתים אותה על הסכם למתן שירותי תיווך, שמתייחס לשתי דירות.
מורן התעניינה באחת הדירות שראו, וביקשה להגיע לראות אותה שוב, לבדה.
לאחר הביקור, העבירה למתווך הצעת מחיר לאותה דירה,
ע''ס 2 מיליון ש''ח, כולל דמי תיווך.

מאחר ומורן לא הסכימה להפריד בין דמי התיווך למחיר הדירה, והתעקשה לשלם למוכר 2 מיליון שקל בסך הכל, החליט המתווך שלא להעביר את ההצעה של שירי למוכר הדירה.

מאוחר יותר הוחלט להעביר את ההצעה בכל זאת, אבל המוכר כבר סירב לקבלה. בהמשך הודיעה מורן למתווך שהיא לא מעוניינת בדירה, וגם מוכר הדירה מצידו הודיע שהוא לא מעוניין להמשיך בתיווך.

לכאורה היה נראה שהעניין הסתיים, אך להפתעתו הרבה של המתווך, הוא גילה בדיעבד כי מורן כן רכשה את הדירה, תמורת 2 מליון שקל, מבלי שהיא שילמה לו דמי תיווך!

המתווך נזעק והגיש לבית המשפט תביעה כספית כנגד מורן, בה ביקש לחייבה בתשלום דמי תיווך בהתאם להסכם, דהיינו 2% בתוספת מע''מ, ובנוסף פיצוי מוסכם שנקבע בהסכם, ובסך הכל כ-70 אלף שקל.

מה טענה מורן להגנתה?
בכתב הגנתה הודתה מורן שאכן הקשר עם בעל הדירה נוצר באמצעות גיא, וכי היא אכן רכשה את הדירה. ואולם, למרות שהודתה בעובדות, מורן טענה בכל תוקף שלא מגיעים למתווך דמי תיווך.

מורן טענה שגיא, מי שעבד מולה כאמור, לא היה באותה תקופה "מתווך מורשה", ולפיכך לא מתקיימים תנאי החוק שמזכים מתווך בדמי תיווך. בהגנתה התבססה מורן על חוק המתווכים במקרקעין, התשנ''ו - 1996, האוסר על מי שאינו בעל רישיון תיווך, לעסוק בתיווך. בנוסף טענה מורן שהמתווך לא היה "הגורם היעיל לביצוע העסקה", וגם מסיבה זו לא מגיעים לו דמי תיווך.


מי זכאי לקבל דמי תיווך?
על מנת להבין את טענתה של מורן, יש להכיר את חוק המתווכים, הקובע כי רק בעל רישיון בתוקף יכול לעסוק בתיווך מקרקעין. לאדם אסור להעסיק אחר בתיווך במקרקעין, אם אין לו רישיון תיווך, אלא אם כן מדובר בתפקיד מנהלתי במשרד. כמו כן, מתווך זכאי לדמי תיווך רק בשלושה תנאים: שהיה לו רישיון בתוקף באותה עת, שהחתים את הלקוח על הזמנה בכתב, ושהיה הגורם היעיל שהביא למכירה.

ואכן מורן הדגישה בהגנתה כי כל ההתנהלות סביב הדירה התבצעה מול גיא בלבד, וציינה שהיא עצמה לא נפגשה, שוחחה או הייתה בקשר כלשהו עם יובל (המתווך המורשה, בעלי החברה). מכאן, טענה, שאין עליה חובת תשלום דמי תיווך.


המתווך טען: העוזר רק עזר!

המתווך מצידו, שחפץ לקבל כמובן את דמי התיווך בגין העסקה, טען כי פעולותיו של גיא , העוזר שלו, עמדו בהוראות החוק: הן היו פעולות מנהלתיות, ובכל מקרה נעשו תחת הנחיה והדרכה של דני, המתווך המורשה. בית המשפט לא קיבל את הטענה הזו.

בית המשפט הזכיר כי מטרת חקיקתו של חוק המתווכים, הייתה מניעה של תופעת ה"חאפרים" במקצוע, והשלטת "סדר באנדרלמוסיה". בית המשפט הדגיש כי שירותי התיווך הינם בעלי ערך גורלי לרוכשי הדירות, שבמרבית המקרים ההשקעה מהווה את עיקר חסכונותיהם ורכושם, ולכן מוצדק לדרוש מהמתווכים רמה מקצועית ורמת אמינות גבוהה.

מתווך שאינו מתווך
בחקירתו הודה יובל, המתווך, כי אכן הוא עצמו לא בא במגע ישיר עם מורן: הוא לא הציג לה את הדירה ולא נכח במעמד החתימה על ההסכם. הוא גם הודה שגיא, העוזר שלו, הוא זה שהעביר לנתבעת את הצעת המחיר, תחת הנחייתו, והוא זה שמסר לה את תגובת המוכר. בנוסף נקבע כי גיא היה זה שהחתים את מורן על הסכם תיווך וניהל את המו''מ על המחיר.

בית המשפט קבע כי אפילו אם הפעולות הללו בוצעו בפיקוח המתווך המורשה, יובל, עדיין מצב זה אינו יכול לגיטימי: "...לא יעלה על הדעת לקבוע כי פעולות התיווך יתבצעו על ידי מתווך מורשה ב"שלט רחוק", באמצעות אחר שאינו מורשה".

כך באותה מידה, נאמר בפסק הדין, לא יעלה על הדעת שעורך דין ישלח "עוזר" שלו לייצג לקוח בבית משפט, או שרופא יסתייע ב"עוזר" לבצע ניתוח בחולה...

העוזר תיווך? מנוגד להוראות החוק
לאור זאת קבע בית המשפט שפעולותיו של גיא, העוזר, נחשבות כ"תיווך במקרקעין" גרידא, ולא ניתן לומר שהיו אלו פעולות מנהלתיות או משרדיות. מאחר והתיווך עצמו בוצע על ידי מי שאיננו מתווך מורשה, לא מתקיימים התנאים לזכאות המתווך לדמי תיווך - ואלו נשללים ממנו.
בהתאם, בית המשפט החליט שלא לדון בשאלה האם המתווך היה הגורם היעיל לביצוע העסקה, או לא.

ולסיום, מילה לחברי האיגוד:
תוצאת פסק הדין הינה קשה ביותר עבור מי שעבד, בדק, פרסם, הפגיש, ניהל מו"מ והצליח לסגור עסקה, מבלי שזכה לקצור את פירות ההצלחה. זוהי כמובן רק אחת מתביעות רבות ושונות, שמגיעות לבית המשפט, במסגרתן מנסים מתווכים שונים לקבל דמי תיווך שלא שולמו להם כמוסכם.

על מנת שזה לא יקרה לכם, היזהרו והקפידו על קיום הוראות חוק המתווכים במקרקעין והתקנות מכוחו. אם אתם מעסיקים עובדים, הקפידו שאת פעולות התיווך יבצעו מתווכים מורשים בלבד, ושהעוזרים האחרים, שאינם מתווכים, יבצעו עבודות מנהלתיות כאמור (קבלת טלפונים, העברת פקסים או תיאום פגישות).

בנוסף הקפידו על חתימת הזמנת עבודה בכתב, לפי כל כללי הטקס (ראו סעיף 9 לחוק), וזכרו לבצע תיעוד מלא ומפורט של כל עבודתכם, כולל תאריכים, כדי שתוכלו בזמן אמת להוכיח שאתם הייתם "הגורם היעיל" בביצוע העסקה.